Строительно-техническая экспертиза традиционно воспринимается как инструмент разрешения споров. Этот кейс показывает, что её зона применимости значительно шире.
Задача: обоснование для банка без документации
Инвестору потребовалось обоснование для получения проектного финансирования в банке. Объект — несколько нежилых зданий в разной степени готовности, незавершённое строительство. Исполнительной документации на руках не было. Утверждённой сметы на полный объём строительства — тоже. Именно такие условия делают подготовку классического технико-экономического обоснования долгой и дорогой.
Решение за неделю
Специалист выехал на объект, провёл натурное обследование с инструментальными замерами, установил фактические объёмы выполненных работ по 35 позициям сплошным обмером. То, что инструментально не поддавалось проверке, определялось экспертной оценкой с явным обозначением допущений и их влияния на результат.
Стоимость выполненных работ рассчитана ресурсным методом по ФСНБ-2022 в двух уровнях цен — в текущих ценах на период приостановки строительства и на дату обследования. Степень готовности объекта определена через сопоставление фактически выполненных работ с расчётной стоимостью полного строительства по укрупнённым нормативам цены с дефляторами Минэкономразвития — единственный корректный инструмент в отсутствие утверждённой проектной сметы.
Что получили клиент и банк
Клиент получил технически обоснованный документ с прозрачной методикой, проверяемыми расчётами и чёткими выводами по каждому вопросу. Банк получил независимую оценку того, что реально построено, сколько это стоит сегодня и какова доля освоенного бюджета относительно полной стоимости проекта. Инвестору осталось взять из заключения выводы и расчёты и использовать их в нужном формате для дальнейших шагов по реализации проекта.
Это существенно быстрее и дешевле полноценного ТЭО. При этом для задачи подтверждения стоимости незавершённого строительства такой уровень детализации оказывается достаточным: фактические объёмы зафиксированы натурно, стоимость рассчитана по действующей нормативной базе, допущения явно обозначены и не скрыты за иллюзией точности.
Не только инструмент конфликта
Строительно-техническая экспертиза в этом сценарии — не инструмент конфликта, а инструмент принятия инвестиционного решения. Сценарий работает везде, где нужна быстрая и технически достоверная картина состояния объекта: проектное финансирование, оценка активов, переговоры с партнёрами, вход в проект на стадии незавершённого строительства.